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学加网园区产业知识分享:园区改造如何做好成本控制

随着我国经济的发展,以及越来越多优秀园区的崛起,大型园区建设运营企业寻求园区改造发展的意愿日趋强烈。为了提升产业园区的日常运营效率与服务质量,园区的改造建设成了必不可少的一部分。
在园区的改造中,大家最关心的就是成本问题,那么如何合理的控制园区改造的成本?学加网认为,只有有效、合理地做好成本控制,才能在发展竞争中获得更多优势机会。
作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,学加网针对“园区改造如何控制成本”这个话题组织了一次专业领域资深人士的主题沙龙,并邀请相关领域内资深人士做了一次实战经验分享,希望通过探讨与互动学习,对业内企业发展有实质性的帮助。

学加网学员-道胜集团总裁:王明洋
道胜公司是一家专注商办租赁的一家非常年轻的公司,在2015年成立的,员工也很年轻,九零后甚至零零后,公司的平均年龄不到30岁,主要以招商人员为主,2015年至今代理运营数百万方物业,主要经营的是商务楼宇电商创业园、电商仓储等等。
今天分享园区改造成本的管控,应该说这是我们的强项,我们的园区就是在改造成本上控制的非常好,我们大部分的电商仓储园区的改造费用,每平方米100多元。相比较一些园区几百甚至上千元每平方米的改造费用,我们的园区就是一个相对低端的园区。
园区有两种做法:一种是高大上的奶茶店的做法,装修的很漂亮很有格调,但是不一定赚钱。另一种是烟火气的烧烤摊的做法,钱花在刀刃上不去粉饰,但是肯定很赚钱。
做园区,尤其是相对低端的园区,客户对价格是很敏感的,在品质不会相差太大的情况下,你的租金越便宜,越有竞争力。低成本,意味着什么都要低。有一句话叫没有更低,只有最低。
一、做好客户定位,钱花在客户需要的地方。
作为二房东,我们偏爱城市周边城乡结合部的物业,脏乱差也没有问题。我们知道环境好的地方成本都不低。我的要求是能过得去的,能满足当时客户需求的,能租出去就行。这种物业,你租回来租金也相对便宜。
举个例子,在广州白云区石井附近、都是服装,皮具等电商,我的项目,就是地坪漆刷刷。普通的轻体分割一下,就赶快出租出去。
而在我们项目附近一个土豪老板,装修很舍得投钱。大理石地面,豪华大堂。可有的客户就是没法选择哪里,因为客户有货物进出,你再好的地板,都没有地坪漆来的实惠。他还想当然的进行了复式装修,最后不得不拆掉重新装。损失了千万元。       
二、做物业要站在现在看未来。      
园区的租金是园区成本的很大部分,所以,我们一手租赁的物业租金一定要超级低,这时候就需要考验大家的眼光,肯定要有发展的眼光来找物业,如果现在的物业位置和环境都很好,租金肯定高,反过来,现在还没开通地铁,或者周边环境不太好的地方,租金价格都不会高。
项目选址的目前应给是被低估的,但未来价值不能低。我们要考虑未来三到五年周边一公里内会不会有地铁,周边交通通达性 。石井我们布局七八个项目,今年终于要通了。
2015年5月我们谈的第一个道胜创业园,租金才13.5元,现在周边这样的园区没有30元以上的价格业主都不会给你见面聊。现在那边地铁等了快五年终于要通了。距项目800米。这个项目一共两万多方,我们一共陆续实际投入不超过300万。现在每年给我们赚300万,等于第一年就回本了,后面的十几年都是收益。             
三、别指望一次性改造到位,用最低的改造费用,赚最快的钱!
在偏远地段做园区,周边都是破旧工业厂房,你也不需要高大上。你在村里搞一个玻璃幕墙大楼,一样租不上价格,没有必要。
另外不要觉得园区改造一次性投入,以后就不用动了。我认识的一个土豪,一栋楼光装修费花了几千万,我在他旁边我们花了几百万。他的租金价格确实比我我们贵一点点,可去年的贸易战加上今年疫情,他的项目空出来约一万方,我们项目入住率百分之九十以上。因为成本低,租金低。   
在控制成本方面,我们建立了我们的装修团队。效率高,成本低,我们做出来的比市场低30%左右。但是,自己做装修有利有弊。效率高,成本低是一方面,但也会牵涉到很多利益纠缠不清。
我们一个项目,建筑面积36000方,我们的装修投入也就大概是600万左右就搞定了,而且我们装的其实效果还是不错的。大概平均一平方改造费用也就170不到。这些费用,都用在什么地方呢?
我只刷地坪漆就可以了,有些地方我分割一下,连地坪漆我都不刷,因为是水泥地的光滑路面。包括那些隔墙的费用,用最便宜的那些石膏板,后来升级到灰盖板,都是很便宜的费用,也能满足客户要求,有些土豪园区老板,用那些很重的水泥板,甚至砖墙帮客户隔墙,那个成本当然要高了。
我们刷墙可能就是白灰刷墙,我们都算完可能成本两块钱到三块钱,再加上人工。为什么我不建议大家在装修投入特别多呢?就是越简单越好,因为你装修的投入越多,你的回本周期越长。
另外,也和你的项目的定位有关,刚刚说了,物业要站在现在看未来,所以你的装修也不是一次性到位的,这里也存在像商业地产一样再次升级和换租的过程,随着城市的扩张,你的项目可能位置越来越好,地铁开通了,环境改善了,也代表你的客户群也会变化。所以不要指望一次性改造到位,一定先用最快的时间回本,这样就有足够资本和信心应对未来的变化。
四、时间也是成本,控制时间节点,招商要前置。
对于二房东来说,时间就是金钱,装修简单,节点控制得当,装修的时间就越短,在前期定位的时候,就要知道你的客户在哪里,项目是否满足客户的需求。
我们项目在装修期的时候,就开始招商宣传,经常在装修期间就能成功预订几层出去。招商策略得当,短时间内就能消化。我们最快的项目八个月回本。
五、没必要的园区管理岗位尽量精简
园区招商期间,不需要民主协商,一定是一个人说的算,强力执行。从项目定位,策划设计,工程建设,招商租赁,物业管理就一个人说的算。人员配置越简单越少越好。有些岗位其实就是摆设。物业前期招商人员可以多点。后期就可以逐步减少。
我们的道胜科技园我们25000多方,两个保洁,一个主管,一个文员,三个保安,半个电工。这个项目每年纯利润300多万。
这个项目,我们当时请了大概四个保洁,怎么搞都搞不干净,后来就想了一个办法,同样的四个保洁的钱再少一点点,用来雇佣两个保洁,比如一对做保洁的夫妇,让他夫妇负责这个项目,他们干的就非常的好。两个人为什么能完成?其实他是在别人不工作的时间就把工作做完了,他们下班很晚,十点钟左右下班之后,他们夫妻两个人会把所有的楼层全部垃圾什么全部打扫一遍,叫垃圾不过夜。
陈春花老师说过:一个特别厉害的企业,核心是两边破,要么破最高价格,要么破最低价格。破最高价的那个一定对顾客价值很有信心,破最低价格的企业对自己成本很有信心。在两边哪一边破价格的,都是在经营上有主导权、最厉害的那个企业。
 
从学加网王明洋同学的分享中看到他对园区改造成本的极致管控,也使得他的园区在同类型园区中的价格战脱颖而出,快速去化,快速回本。这也许就是陈春花老师说的,破最低价格企业的优势。
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