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学加网专家分享:国家用地审批权下放的变化和机遇!


3月12日,国务院印发了新文件《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》。授权和委托用地审批权从自然资源部下放到省一级政府,体现出建设用地管理权限的下放已迈出了重要一步。这份文件对于中国未来的城镇化进程的影响,有着至关重要的深远意义。也就是说,过去对建设用地实行了二十多年的国家计划管理,现在可以通过试点,从刚性审批制度改为相对柔性的指导性管理制度。
在后疫情时期如何推进经济增长,带动经济社会全面发展,发掘经济活跃地区的增长潜力等方面,文件释放出重要的政策信号。学加网认为这一变化的意义在于,省一级政府在促进经济发展和调整年度用地供应计划上有了更大的自主权,为地方通过建设用地资源的再配置,激活经济发展,提供了重要的发展动力。学加网也期待这一小步,引领未来土地管理制度改革的一大步。
文件释放出什么信号?为什么要在现在的这个时间点出台这样的政策? 作为垂直领域专业学习平台,学加网是华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台。面对一些热点问题,学加网教育培训机构从自身专业以及资源优势出发,尽力为企业家同学答疑解惑做出自己的努力。日前,学加网邀请了两位资深土地方面的专家与100位企业家学员,就上述问题进行了一次专业解读与行业探讨。

学加网首席土地顾问: 崔元星
农地转用审批权下放国家土地新政的机遇和带来的变化
1、文件被无端放大、被错误解读
3.12国务院“农地转用审批权下放”文件被放大了作用。被错误解读为:房地产救市、增加了地方政府土地财政能力、耕地保护放开了、农民发财了,大城市有拓展空间了,三四线城市机会来了,农村可以大开发了。学加网土地专家崔元星老师认为,如果真的一个文件就有这么灵,中央政府创建国土空间规划体系、修改土地管理法、加强土地督察有啥意义呢?中央为啥到现在才发这个文件呢?为啥限定试行期只有一年呢?
2、近年重要土地新政回顾:
2019年5月23日,中共中央、国务院《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》 。2019年5月29日,自然资源部办公厅《关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》。2019年6月26日,中共中央办公厅、国务院办公厅《关于建立以国家公园为主体的自然保护地体系的指导意见》,划分三级:国家公园、自然保护区、自然公园。
2019年9月17日,自然资源部《关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知》。2020年1月1日,新修订的《土地管理法》正式实施,国土空间规划、集体土地入市、国土督察制度等入法。2020年3月1日,国务院下发《关于授权和委托用地审批权的决定》(实际公布时间是2020年3月12日)。
3、土地系列新政带来的“变”与“不变”:
变:权力在不断下放,效率在不断提高,由原来的多头管理向多规合一、多审合一、多证合一转变,在一些限制条件下农地可以入市了(农村集体经营性产业用地)集体土地征收补偿标准由“封顶”变为动态机制了。
不变:集体与国有土地性质的二元管理结构不变,耕地保护基本国策不变,甚至更加严格。土地管理的核心是用途管理不变,甚至更加严格。管理用地必须合规合法合理,土地定价铁律不变:规划决定用途、区位决定价格。
4、农地转用审批权下放的真正意义:
抵御疫情带来的负面影响,提振信心,刺激投资,拉动经济。学加网土地专家崔元星老师指出,解决重大基础设施审批中的零星农地转用审批周期过长问题,加快重大基础设施建设。对国土空间规划中的留白规划是政策支撑(功能留白、规模留白、布局留白)。乡村振兴战略的落地与实用性村庄规划的实施有了保障。
5、新政带来的机遇:
国土空间规划体系全面启动,为以往的疑难项目及新增项目提供了纳入上位规划的历史机遇,长期以来的多规不合矛盾将得到缓解并最终消失。国家公园保护地体系的建立,为自然资源型项目消除了多头管理的困惑,营造了和谐发展的空间。存量地盘活、低效地再利用、废弃地修复将成为香饽饽,比如废弃矿山、废弃厂房、闲置空心村。集体建设用地用于产业发展空间很大,可在项目中与国有用地组合运用。
用地方式不断创新(只征不转、只转不征、不征不转等)与供地模式灵活运用(长期租赁、先租后让、使用权入股、点状供地等)大大降低了用地成本,提高了用地审批效率,助推项目建设运营。学加网土地专家崔元星老师认为,随着都市市场日渐饱和,乡村规划与乡村用地政策逐渐完善,支持乡村旅游、乡村旅居、乡村康养等乡村投资健康发展。

学加网土地规划业务专家:于欣( 国内甲级规划设计院土地业务项目负责人)
针对此政策,汇总三点:
1、政策层面的变化
以前土地规划由国务院审批和地方政府审批组成,地方政府哪级审批规划,还需要看当地规划的地位和层级。学加网土地规划业务专家于欣老师认为,如果规划是国务院审批的,那么征地、农转用都需要到国务院进行审批。如果是地方审批规划的,那么征地和农转用一般也会控制在省级层面。
此政策的发布,就将土地征收供地、农转用审批权限由国务院下放到省级层面、自治区层面政府,不再由国务院进行审批,具体跟规划审批的程序是一样的。但是基本农田还是要按照原来的审批程序进行,需要国务院审批规划、审批征地、审批农转用的地区,现在不需要国务院审批了,具体地区是哪些呢?包含106重点城市:就是以后这些地区如果涉及到土地征收、农转用,审批权限由国务院变为省、自治区、直辖市等市县政府。
对我们地产开发有什么意义是?(1)征地项目审批速度加快;(2)农转用的审批速度加快;(3)106个城市供地速度可能加快;(4)供地区位变相灵活;(5)审批权限下放,无形增加了106个城市的便利度,但是这条政策,对其他城市的土地开发使用影响不大。
2、变化的意义
原《土地管理法》规定,征收基本农田以外耕地超过35公顷以及涉及其他土地70公顷以上土地的,需要国务院审批(包含全国各地),涉及基本农田征收肯定是需要国务院进行审批的,不管是哪个城市哪个地区。新政出台后以下八个试点地区,征收耕地超过35公顷、涉及征收占用基本农田、征收其他土地70公顷以上的,不再需要国务院进行审批。试点地区:(北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年)。
学加网土地规划业务专家于欣老师指出,政策变化对我们的意义是:1.征地压力缩小,审批层级变低。2.未来利用基本农田,占用基本农田,是没有松绑的。粮食安全和耕地保护的原则和根本是不会变化的。3.未来一年试点时期:占用基本农田,试点地区不再由国务院审批,而是由省、自治区自己审批。
3、作为地产人,我们应该更深层次的了解哪些内容呢?
1.土地审批流程变小,到底能减少多长时间呢?我认为这个需要观察。2.供地审批缩短,供地速度如何加快,土地财政有何影响呢?我认为对106个城市会加快一级收储和二级挂牌的速度。3.未来规划建设用地总规模会不会增加呢?我认为不会增加,全国都在做减量规划。
最重要的是,过去我们公司没预审通过的项目,是不是现在能审批了?是不是能加快速度落位了?学加网土地规划业务专家于欣老师指出,虽然降低某些项目的审批制度,但是未来趋势会是怎么样呢,关于项目建设、建设用地总规模,国家还是会严格管控,尤其大城市。这个政策的出台,只是从某些程度,只是影响了106个城市的拿地审批进度,跟建设用地指标、建设用地总规模关系不太明显。
 
对于网络上各种机构的过度解读,学加网两位土地行业专家都认为,大家要仔细研究文件,不要被错误误导,多和业内人士沟通学习,学习基本的土地知识,才能让自己有独立的思想和判断力。作为华南地区最大的三旧、文旅、园区的企业家学习平台,学加网将会再接再厉组织更多同学们关心的热点话题进行线上分享,传播专业知识,降低学员行业投资的风险。

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