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学加网土地专家崔元星:产业地产方程式解析


产业地产是一个比较新的概念,但也是一个实践性很强的投资领域。我们通常看到的文旅地产、产业园区、养老地产及物流地产等都是比较典型的产业地产分支。
为了更简单清晰地理解产业地产的发展历程及内涵,学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师崔元星老师借用数学方程式,来解析一下产业地产的前世今生:
一、传统方程式
产业地产=工业地产。工业地产概念由来已久,正如常规住宅地产是给人及人的生活方式盖房子,那么,工业地产就是给机器及生产过程盖房子。产业地产起源于工业地产,也就是说,最初的产业地产概念就是第二产业的二级地产开发,因为工业在产业划分上属于第二产业,起初的工业地产是拿到土地使用权之后盖房子,属于二级开发。
二、常规方程式
产业地产=区域经济+产业研究+土地运营。产业地产开始兼顾宏观、中观及微观层面的融合发展,而不再局限于盖房子。随着经济发展的需要,产业地产的产业范畴不再局限于第二产业,开发阶段也不再局限于二级开发。
就产业而言,除了常规的第一、第二、第三产业,逐渐延伸到第一、第二、第三产业的融合发展,也可能形成新的跨界产业、新兴产业,比如所谓的新型工业M0及2.5产业等。
就开发阶段而言,在一级开发、二级开发基础上,又衍生出了半级开发、一级半开发等。可以说,产业地产是第一、第二、第三产业融合的一二级联动开发。
三、现代方程式
产业地产=(产业+土地)+互联网+金融。李总理在2015年中央政府两会上提出“互联网+”,产业地产也开启了“互联网+”时代,以马云的菜鸟网络科技的“菜鸟模式”为代表。
菜鸟模式:鸟头、鸟身、两翼。鸟头就是产业:快消品物流;鸟身就是土地:建设全球云仓并通过智慧物流骨干网链接;一翼是互联网:天猫,起着加速器的作用;一翼是金融:支付宝,起着放大器的作用。产业地产现代方程式实现了信息流、物流与资金流的全球全时流动。
四、未来方程式
通讯、结算等科技技术的发展,会进一步推动产业地产方程式的升级。产业地产=((产业+土地)+互联网+金融)+智库。除了互联网与金融作为两翼,在未来,智库加入,将起着助推器的作用。

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